Les besoins des étudiants évoluent. Dans le même temps, les règles officielles se resserrent en matière de qualité et d’implantation des logements étudiants. Ces facteurs combinés favorisent l’internationalisation du marché et la multiplication des logements « Purpose-Built Student Housing ». L’augmentation des prix de l’immobilier dans nos villes, et le fait que les jeunes fondent une famille de plus en plus tard, créent une lacune sur le marché résidentiel. Le « co-living » est-il à même de combler ce vide sur le marché résidentiel traditionnel ? Les investisseurs en logements étudiants ont-ils aussi intérêt à se pencher sur ce créneau du segment résidentiel ?

Le 17 novembre, Quares répondra à ces questions sur Finance Avenue à l’occasion de notre workshop, à partir de 13h25. N’oubliez pas de passer sur notre stand (407) pour un entretien personnel concernant l’investissement immobilier.

 

Les étudiants étrangers, catalyseurs de la population étudiante

Depuis 2001, en Belgique, le nombre d’étudiants a progressé d’environ 50%, une croissance moyenne de 2,6% par an. Si cette évolution s’est aujourd’hui tassée à 1,5 – 2%, la demande de nouveaux logements étudiants reste forte. L’afflux d’étudiants internationaux est une des raisons du phénomène. Tandis que la population estudiantine belge a gagné presque 12% depuis 2010, l’augmentation du nombre d’étudiants étrangers atteint 47%. Les étudiants étrangers constituent un public cible intéressant pour les investisseurs, un logement local étant pour eux une nécessité.

 

Historique du marché : du « kot » aux partenariats institutionnels en logements étudiants

Le marché estudiantin a fortement évolué depuis la démocratisation de l’enseignement supérieur dans les années 60. De 1952 à 1972, la population estudiantine quadruple. C’est le début des grandes infrastructures étudiantes collectives dans les universités. En complément, une offre de « kots » privés permet de suivre la demande.

À la fin des années 70 et au début de la décennie suivante, le marché du logement étudiant commence à se dégrader. Les universités ne disposent plus des mêmes moyens à investir dans les logements. Il en résulte un marché très lucratif, celui des vieilles maisons de maître transformées en chambres d’étudiants. Ces divisions s’opèrent souvent sans autorisation ni souci de la qualité de vie des occupants. La transparence qui régissait jusqu’alors le marché du logement étudiant fait place à l’opacité.

À partir de 2010, on observe clairement l’émergence d’une nouvelle politique : les villes et les universités collaborent avec les investisseurs pour reprendre le contrôle du marché. Cette volonté de maîtriser à nouveau le parc des logements étudiants s’explique en partie par le fait que les villes ont retrouvé de l’attrait aux yeux des jeunes familles, qui se trouvent être de bons contribuables.

Les villes choisissent donc de protéger leur patrimoine contre l’occupation par des étudiants. Chasse à l’étudiant cohabitant dans un appartement, lutte contre les divisions illégales d’habitations, interdiction de diviser une maison avec jardin : voilà quelques exemples de mesures prises par les villes étudiantes pour préserver leur marché du logement.

Parallèlement, les villes instaurent un label pour mieux surveiller la qualité des « kots » et prévenir les problèmes de sécurité, d’incendie ou de santé. De même, toutes les régions ont adopté leur propre législation en matière de location estudiantine. Si ces nouveaux textes sont déjà en vigueur à Bruxelles et en Wallonie, la mise en application commencera le 1er janvier 2019 en Flandre.

Avec cette lutte contre la fragmentation du marché et les autres réglementations, la mise en location d’un « kot » n’est plus une sinécure. Selon toute probabilité, de nombreux propriétaires vont renoncer. Cela permettra de poursuivre la professionnalisation et l’institutionnalisation du marché.

 

Purpose-Built Student Housing

Les villes souhaitant agir de manière plus directive sur l’implantation des logements étudiants dans le tissu urbain, le marché du logement sur mesure « Purpose-Built Student Housing » (PBSA) se voit ouvrir de nouvelles perspectives.

Au Royaume-Uni, le PBSA représente 30% du marché. Le marché britannique est même aussi vaste que celui de toute l’Europe occidentale. En Belgique, les principaux acteurs, tels que Quares Student Housing et Xior, n’occupent que quelques pour cent du marché. L’institutionnalisation a encore de la marge de progression.

Bien que certaines villes étudiantes présentent de petits excédents, ce sont surtout les anciens « kots » de qualité médiocre qui restent vides. Les logements de qualité, avec douche, kitchenette et bons services, restent faciles à louer.

Si le marché du logement dans les zones urbaines continue d’attirer des habitants, les « kots » seront sans doute réaffectés à l’habitat. Une politique urbanistique efficace, menée pour améliorer la qualité des logements étudiants, est un facteur crucial dans la professionnalisation de ce marché.

Entre-temps, l’impact des investisseurs institutionnels se fait déjà sentir sur le marché estudiantin. Un bon rendement dépend étroitement de l’échelle du projet. Étant donné que les marchés du logement dans les villes continuent d’attirer des candidats, nous assistons logiquement à une convergence des rendements entre immobilier résidentiel et logements étudiants.

Chez Quares, nous pensons qu’en raison des services supplémentaires et d’une rotation plus forte dans le logement étudiant, les rendements resteront supérieurs de 0,5% à 0,75% à ceux de l’immobilier résidentiel ordinaire.

 

Co-living : une passerelle avec l’immobilier résidentiel

La demande d’habitations plus petites et/ou partagées augmente dans toute l’Europe. Le co-living est une forme d’habitat convenant très bien aux jeunes diplômés qui souhaitent rester encore quelque temps dans la ville et n’ont pas besoin de beaucoup de place. Une forme d’habitat qui se situe entre les logements étudiants et le marché résidentiel ordinaire. Il s’agit généralement de meublés. Plus les locaux sont petits, plus grand sera le besoin de facilités partagées pour gagner de la place : buanderie commune, fitness, grand espace de vie partagé pour recevoir les amis, etc.

Les éléments clés du co-living sont la localisation, la connectivité, l’équipement ainsi que l’espace consacré à l’éducation, l’innovation et la créativité. Le co-living fait une place beaucoup plus large aux services que le résidentiel ordinaire.

Co-housing et co-working sont étroitement liés. Les start-ups qui font volontiers appel aux espaces de co-working flexibles ne recherchent pas seulement un lieu de travail, mais aussi du logement avec des services de qualité. Le co-working a déjà provoqué une révolution sur le marché traditionnel des bureaux. Le co-housing va-t-il faire de même dans le segment résidentiel ?

Les grands projets associant logements étudiants, co-living et co-working pourraient bien constituer un choix d’avenir.

À mesure que les étudiants avancent dans leur parcours universitaire, ils se montrent plus exigeants en matière de logement. Le co-living peut donc servir à fidéliser les étudiants après leur carrière académique. Ce sont aussi ces jeunes à fort potentiel qui adoptent le plus volontiers le co-working, pour pouvoir travailler dans un environnement inspirant, sans être tributaires d’un endroit ou d’un horaire précis.

Faut-il donc se jeter comme un seul homme sur le marché du co-living ? Assurément non. Le co-living comporte aussi des risques importants. Davantage de services, c’est aussi la porte ouverte au dérapage des coûts. Si les services ne sont pas bien gérés, le rendement sera vite compromis. Et tous les loueurs résidentiels ne sont pas prêts à proposer ces services du jour au lendemain. Pour offrir de nouveaux services de manière rentable, il faut passer par une augmentation d’échelle. La consolidation reste donc le maître-mot.